Ограничение доступа в помещение. Защита арендатора

Не все компании спешат обзаводиться офисом на праве собственности. Чаще всего помещения берут в аренду. Если между арендатором и арендодателем возникает конфликт, арендодатель может ввести ограничение доступа в помещения.

ограничение доступа

Как правило, прекращение доступа в офис или в складские помещения с точки зрения арендодателя самая эффективная мера в борьбе с неплательщиками. Разберемся с вопросом законности применения такой меры к арендатору.

Как показывает сложившаяся практика и закон в ряде случаев ограничение доступа оправдано.

Любой договор аренды предусматривает взаимные обязательства сторон:

  • арендодатель передает помещение в пользование;
  • арендатор принимает помещение и оплачивает пользование.

Согласно ст. 328 Гражданского кодекса РФ если арендатор не исполняет свою обязанность по оплате арендных платежей, арендодатель вправе приостановить исполнение обязательства по предоставлению помещения.

Защита интересов арендатора

В ситуации, когда арендодатель ограничивает доступ в помещение, арендатор может использовать следующие способы защиты.

Оспаривание арендной платы за время ограничения

Арендная плата за период ограничения арендодателем доступа в помещение не начисляется, если иное не предусмотрено договором. Поэтому необходимо внимательно читать условия договора до его подписания. В такой ситуации рекомендуем воспользоваться услугой правовой экспертизы сделок.

В случае ограничения доступа арендатору очень важно задокументировать факт ограничения доступа к помещению: акты, фото- и видеоматериала, свидетельские показания.

Досрочное расторжение договора аренды

Арендатор может заявить о существенном нарушении договора арендодателем и потребовать расторжения договора. Есть шанс, что суд признает ограничение права доступа созданием препятствий в пользовании имуществом (п. 1 ч. 1 ст. 620 Гражданского кодекса РФ).

Для победы в суде по такому спору необходимо, чтобы арендодатель ограничил доступ в помещение, а документально не зафиксировал причины этого действия. Например, отсутствуют претензии, уведомления в виде отдельного документа с отметкой арендатора о получении.

Взыскание компенсации с застройщика!

Предлагаем скидку 20% на услуги по взысканию с застройщика компенсации на устранение недостатков в квартире. Скидка предоставляется весь май!

Несоразмерность защиты

Часто суды квалифицируют ограничение доступа к помещению в качестве самозащиты. В таком случае арендатор может доказать несоразмерность способа самозащиты (ч. 2 ст. 14 ГК РФ).

Ограничение доступа как мера ответственности

Если в договоре аренды прямо указано право арендодателя на введение ограничения доступа к помещению, суды сочтет эту ситуацию мерой ответственности арендатора за нарушение условий об оплате.

В таком случае арендатор обязан оплачивать арендную плату за период ограничения доступа в полном объеме.

Однако в суде арендатор может возразить и указать, что перечень мер ответственности за нарушение обязательства является закрытым и установлен главой 25 Гражданского кодекса РФ.

Ограничение доступа как обеспечительная мера

Из анализа практики судов, можно сделать вывод, что в отдельных случаях суды признавали ограничение доступа в арендованное помещение способом обеспечения исполнения обязательств.

Что это дает арендатору? Ничего особого, но арендатор в любом случае может требовать доступ к помещению для вывоза своего имущества или истребовать такое имущество у арендодателя.

В случае возникновения спора по ограничению доступа в помещение, обратите внимание на условия договора аренды: договор аренды должен предусматривать право арендодателя на удержание вашего имущества.

В такой ситуации рекомендуем оспаривать действия арендатора в суде и заявлять требование о понуждении предоставить доступ в помещение или требовать досрочно расторгнуть договор аренды в связи с существенным его нарушением арендодателем.

запись
Есть вопросы? Позвоните или закажите обратный звонок!