Покупка квартиры на вторичном рынке: оформление и риски

Если вы решили купить квартиру «с рук», важно понимать, какие риски подстерегают вас в данном случае. Внимательно ознакомившись с нашей инструкцией, вы сможете свести к минимуму возможные риски и тогда покупка квартиры на вторичном рынке не составит для вас сложностей.

Покупка квартира на вторичном рынке

Какие риски при покупке квартиры на вторичном рынке?

Основной риск в данном случае заключается в том, что права собственника уже по прошествии времени после покупки могут оспорить. Таких ситуаций очень много, вот основные из них:

  • квартиру продали по поддельному паспорту или доверенности;
  • супруг продавца не дал согласие на продажу;
  • продавец получил квартиру в наследство и через некоторое время объявились другие наследники;
  • продавец нарушил порядок оформления в собственность квартиры, которую приобрел за счет материнского капитала;
  • продавца квартиры признали недееспособным в суде;
  • один из собственников был несовершеннолетний, а орган опеки и попечительства не давал согласия на сделку;
  • квартира была предметом судебного спора;
  • неправильно оформлена приватизация квартиры.

Любую сделку купли-продажи квартиры можно оспорить в суде и результат сложно спрогнозировать.

Важно! Чтобы снизить риски, не рекомендуем покупать квартиру, которая была в собственности продавца менее трех лет, потому риски обжалования сделок в пределах трехлетнего срока исковой давности выше.

Состояние самой квартиры также несет в себе определенные риски. Например, за незаконную перепланировку, которую произвел прежний собственник нынешний владелец заплатит штраф, размер которого установлен ст. 7.21 Кодекса об административных правонарушениях и составляет до 2 500 руб. Кроме того, придется либо узаконить перепланировку, либо привести квартиру в первоначальное состояние. Если этого не сделать, квартиру могут продать с публичных торгов. Однако это крайняя мера, ее применяют, когда все другие меры воздействия на собственника исчерпаны. Убедиться в отсутствии перепланировки поможет кадастровый паспорт.

Еще одним расходом может быть внеплановый ремонт квартиры, если вы при приемке квартиры недостаточно тщательно проверили состояние водопровода, проводки, отопления.

Что касается риска денежных трат, помните, что долги по оплате за капитальный ремонт переходят новому собственнику вместе с квартирой.

Проверка документов

Для начала установите личность продавца, проверьте дееспособность и право собственности на квартиру: запросите паспорт, справку из психоневрологического и наркологического диспансеров, свидетельство о праве собственности и правоустанавливающие документы на квартиру.

Паспорт продавца можно проверить на сайте Федеральной миграционной службы с помощью сервиса «Проверка по списку недействительных российских паспортов».

Чтобы проверить, какие сделки совершались с квартирой ранее, нужно заказать выписку из ЕГРП в отделении Росреестра или МФЦ. Не позднее пяти рабочих дней вы получите ответ.

Если в ЕГРП нет сведений о квартире, значит, после приватизации с ней никаких сделок не совершалось, нужно уточнить информацию в местной администрации или в БТИ.

Обратите внимание! Информацию о квартире можно получить на сайте Росреестра

Если квартира приобретена в браке, то второй супруг имеет на нее право. Поэтому необходимо запросить нотариально удостоверенное согласие. Даже если супруги в разводе, но квартиру покупали в браке, второй супруг может заявить о своих правах на ее часть.

Важно! Чтобы проверить семейное положение продавца, обратитесь вместе с ним в органы ЗАГС.

Если в квартире есть несовершеннолетние или недееспособные собственники, нужно получить согласие на продажу от органов опеки и попечительства.

Чтобы проверить информацию о зарегистрированных гражданах, нужно взять выписку из домовой книги. Лучше брать архивную выписку, так как в ней указаны все лица, когда-либо зарегистрированные в квартире, в том числе выбывшие (отбывающие срок лишения свободы, безвестно отсутствующие и др.) Получить архивную выписку можно по доверенности от собственника.

Декларации 3 НДФЛ со скидкой!

В марте 2018 г. оформляем декларации 3 НДФЛ без посещения офиса со скидкой 20 %

Продажа по доверенности

Если продавец участвует в оформлении не лично, а через представителя, рекомендуем перед сделкой познакомиться с собственником, проверить его паспорт, а также снять с него копию.

Обратите внимание, что в такой ситуации вы можете столкнуться со следующим:

  • поддельная доверенность у представителя;
  • доверенность может быть отозвана доверителем;
  • нотариус не может надлежащим образом проверить дееспособность доверителя и доверенного лица;
  • действие доверенности прекращено в связи со смертью доверителя.

На официальном сайте газеты «Коммерсантъ» в разделе «Объявления о несостоятельности» вы можете проверить, была ли отозвана доверенность. Также можно обратиться к реестру отмененных доверенностей Федеральной нотариальной палаты.

Предварительный договор при покупке

Предварительный договор – надежный способ обеспечить заключение основного договора. Его можно заверить у нотариуса. Если продавец откажется от продажи, покупатель вправе обратится в суд с требованием о понуждении заключить основной договор. Если сделка сорвется, аванс подлежит возврату. Это условие нужно указать в самом договоре, как и подробные данные о квартире.

Оформление договора купли-продажи

В договоре необходимо максимально подробно описать квартиру, ее адрес, расположение отделку. Перечислите документы, которые подтверждают право собственности продавца и их реквизиты.

Отдельно пропишите условие о гарантии продавца об отсутствии арестов, залоговых и прочих притязаний третьих лиц в отношении квартиры.

В договоре укажите паспортные данные сторон, телефоны и адреса электронной почты. Отдельным пунктом можно прописать порядок передачи квартиры покупателю. Распределите расходы по оплате пошлин, услуг нотариуса, аренды банковской и др.

Проверку документов можно доверить опытным специалистам, юристам или риелторам. Оформление самого договора рекомендуем доверить юридической компании, имеющему опыт в сопровождении сделок с недвижимостью.

запись
Есть вопросы? Позвоните или закажите обратный звонок!